Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan anlaşmazlıklardan biri dairelere ait balkonların kapatılması ve kullanım alanına dahil edilmesidir. Özellikle kış aylarında balkonunu daha işlevsel hale getirmek isteyen ev sahipleri, cam balkon yaptırmayı veya mevcut balkonu tamamen kapalı bir alana dönüştürmeyi tercih edebilmektedir. Ancak bu tür işlemler yalnızca daire sahibinin kişisel tercihine bağlı değildir. Apartmanın mimari yapısı, ortak kullanım alanları ve diğer kat maliklerinin hakları da dikkate alınmalıdır.
Evin Balkonu Sonradan Kapatılabilir mi?
Bir konutun balkonunu sonradan kapatmak mümkündür. Ancak bu işlemin gerçekleştirilebilmesi için bazı yasal şartların yerine getirilmesi gerekir. Çünkü balkonlar her ne kadar bağımsız bölümün kullanımına bırakılmış olsa da binanın dış görünümünü ve mimari bütünlüğünü doğrudan etkileyen alanlardır.
Özellikle dış cepheye cam sistemleri yerleştirilmesi, balkonun duvarlarla çevrilmesi veya mevcut kullanım biçiminin değiştirilmesi gibi uygulamalar, diğer kat maliklerinin haklarını da ilgilendirebilir.
Bu nedenle balkonunu kapatmayı düşünen kişilerin öncelikle apartmanın yönetim planını incelemesi ve yapılacak işlemin niteliğini belirlemesi önemlidir. Basit bir cam balkon uygulamasıyla balkonun tamamen odaya dahil edilmesi hukuken aynı şekilde değerlendirilmez.
Dolayısıyla balkon kapatma izni konusunda karar vermeden önce yapılacak tadilatın mimari projeye etkisi mutlaka araştırılmalıdır.
Balkon Kapatmak İçin Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi?
Balkon kapatma işlemlerinde temel düzenleme Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinde yer almaktadır. İlgili maddeye göre kat malikleri, ana gayrimenkulün mimari durumunu güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür.
Aynı düzenleme kapsamında ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekmektedir.
Burada önemli olan nokta, yapılacak uygulamanın ortak alanları ve binanın mimari görünümünü nasıl etkilediğidir. Örneğin dış cepheye müdahale eden bir cam balkon sistemi ile balkon ve oda arasındaki duvarın kaldırılması farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle her balkon kapatma işlemi için otomatik olarak aynı çoğunluk şartının geçerli olduğu düşünülmemelidir. İşlemin kapsamı, mimari proje ve ilgili mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.
Yargıtay Balkon Kapatma Konusunda Ne Diyor?
Balkonların kapatılmasıyla ilgili hukuki uyuşmazlıklarda Yargıtay kararları önemli bir yere sahiptir. Özellikle Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2016/7042 sayılı kararı, balkon kapatma ile balkonun iç mekâna dahil edilmesi arasındaki farkı ortaya koyması bakımından dikkat çekmektedir.
Kararda, balkonun kapalı bir alan haline getirilmesinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kapsamında beşte dört çoğunlukla mümkün olabileceği belirtilmiştir. Ancak balkon ile oda arasındaki duvarın yıkılması ve iki alanın birleştirilmesi, mimari projede değişiklik meydana getirdiğinden farklı değerlendirilmiştir.
Yargıtay bu tür bir mimari proje değişikliğinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karara bağlı olduğunu ifade etmiştir.
Buradan anlaşılması gereken, balkonun yalnızca camla kapatılması ile mevcut duvarın kaldırılarak odanın genişletilmesinin aynı işlem olmadığıdır. Özellikle taşıyıcı sisteme veya binanın mimari projesine müdahale edilmesi durumunda daha kapsamlı hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
İzinsiz Balkon Kapatmanın Cezası Var mı?
Gerekli izinler alınmadan balkon kapatılması apartman içerisinde hukuki anlaşmazlıklara neden olabilir. Diğer kat malikleri yapılan uygulamanın ortak alanlara zarar verdiğini veya binanın mimari projesine aykırı olduğunu düşünüyorsa yasal yollara başvurabilir.
İzinsiz yapılan tadilatın niteliğine göre farklı yaptırımlar gündeme gelebilir. Özellikle mimari projeye aykırı uygulamalarda eski hale getirme talebiyle dava açılması mümkündür.
İzinsiz tadilat nedeniyle karşılaşılabilecek başlıca sonuçlar şunlardır:
- Yapılan uygulamanın durdurulmasının talep edilmesi.
- Balkonun veya müdahale edilen alanın eski haline getirilmesine karar verilmesi.
- Mahkeme kararı doğrultusunda projeye aykırı imalatların kaldırılması.
- Gerekli durumlarda oluşan maddi zararların tazmininin istenmesi.
- İlgili belediye tarafından imar mevzuatı kapsamında işlem yapılması.
Bu yaptırımların uygulanması yapılan işlemin özelliklerine ve ilgili mevzuata göre değişebilir. Dolayısıyla yalnızca komşuların şikâyeti üzerine her durumda doğrudan yıkım kararı verileceği düşünülmemelidir.
Balkon Kapatma İzni Nasıl Alınır?
Balkonunu kapatmak isteyen daire sahiplerinin öncelikle yapacakları işlemin hukuki niteliğini öğrenmeleri gerekir. Çünkü uygulanacak izin prosedürü tadilatın binanın ortak alanlarına ve mimari projesine etkisine göre değişmektedir.
Balkon kapatma izni almak isteyen kişilerin öncelikle apartman veya site yönetimiyle görüşmesi, yönetim planını incelemesi ve gerekli onayları yazılı şekilde temin etmesi önemlidir.
İzlenecek süreç genel olarak şu şekilde ilerleyebilir:
- Apartman veya site yönetim planında balkon kapatma ve dış cephe değişiklikleriyle ilgili özel hükümler bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
- Cam balkon yapılması, duvar örülmesi veya balkonun odaya dahil edilmesi gibi işlemlerin birbirinden farklı olduğu unutulmamalıdır.
- Yapılacak uygulamanın niteliğine göre gerekli çoğunluk veya oybirliği şartı yerine getirilmelidir.
- Gerekli onaylar, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi amacıyla yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.
- Tadilatın imar mevzuatı, ruhsat ve onaylı mimari proje bakımından uygunluğu ilgili idareden öğrenilmelidir.
Bu aşamaların tamamlanması, ilerleyen dönemlerde komşularla yaşanabilecek sorunların önüne geçilmesine yardımcı olur.
Cam Balkon Yaptırmak İçin İzin Almak Şart mı?
Cam balkon uygulamaları balkon kapatma konusunda en çok tercih edilen yöntemlerden biridir. Özellikle yağmur, rüzgâr, toz ve soğuk hava gibi dış etkenlerden korunmak isteyen kişiler bu sistemleri kullanmaktadır.
Ancak cam balkonun kolayca sökülüp takılabilmesi, her durumda izin gerektirmediği anlamına gelmez. Uygulamanın dış cephe görünümünü değiştirmesi veya ortak alan niteliğindeki bölümlere müdahale etmesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirme yapılması gerekir.
Ayrıca bazı belediyelerin imar uygulamaları ve binaların mimari projeleri bakımından farklı koşullar bulunabilir. Bu nedenle yalnızca diğer dairelerde cam balkon bulunması, aynı uygulamanın hukuken serbest olduğu anlamına gelmez.
Balkon Kapatma İşleminde Komşular Şikâyetçi Olursa Ne Olur?
Apartmanlarda yapılan tadilatlar konusunda kat malikleri arasında anlaşmazlık yaşanması oldukça yaygındır. Özellikle dış cephede farklı görüntüler meydana getiren uygulamalar komşuların itirazlarına neden olabilir.
İzinsiz yapılan bir uygulamadan rahatsız olan kat malikleri öncelikle apartman yönetimine başvurabilir. Sorunun çözülmemesi durumunda hukuki yollara başvurulması da mümkündür.
Mahkeme, uyuşmazlığı değerlendirirken binanın onaylı mimari projesini yapılan tadilatın kapsamını, ortak alanlara müdahale edilip edilmediğini ve ilgili mevzuat hükümlerini dikkate alır. Gerekli görülmesi halinde bilirkişi incelemesi de yapılabilir.
Özellikle balkon ile oda arasındaki duvarın kaldırılması gibi mimari değişikliklerde hukuki risk daha ciddi boyutlara ulaşabilir.
Balkon Kapatmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Balkon kapatma işlemi yaşam alanını genişletmek ve konutu daha kullanışlı hale getirmek açısından avantaj sağlayabilir. Ancak sonradan ortaya çıkabilecek hukuki ve maddi sorunların önüne geçmek için işlem öncesinde gerekli araştırmaların yapılması gerekir.
Öncelikle apartman yönetimiyle iletişime geçilmeli, binanın mimari projesi incelenmeli ve tadilatın hangi izinlere tabi olduğu öğrenilmelidir. Ayrıca alınan kararların sözlü beyanlarla sınırlı kalmaması, yazılı belgelerle desteklenmesi önem taşır.
Balkon kapatma izni alınmadan gerçekleştirilen uygulamalar, ilerleyen süreçte tadilatın sökülmesine veya balkonun eski haline getirilmesine neden olabilir. Bu nedenle yalnızca diğer komşuların daha önce benzer işlemler yapmış olmasına güvenilmemelidir.
