Bir arsa satın aldıktan sonra üzerine ev inşa etmek isteyenlerin öncelikle imar koşullarını öğrenmesi gerekiyor. Çünkü tapuda arsa olarak görünen her taşınmaza istenilen büyüklükte konut yapmak mümkün olmayabiliyor. Yapının kaç katlı olabileceği taban alanının ne kadar kullanılabileceği ve toplam inşaat alanının sınırı gibi birçok kriter ilgili imar planı ve parselin yapılaşma koşulları tarafından belirleniyor. Bu nedenle arsaya konut yapma düşüncesi olan kişilerin işe doğrudan inşaata başlamak yerine arsanın imar durumunu inceleyerek başlaması büyük önem taşıyor.
Bir arsanın metrekaresi tek başına yapılabilecek evin büyüklüğünü belirlemiyor. Aynı büyüklükteki iki farklı arsanın farklı imar koşulları nedeniyle birbirinden tamamen farklı yapılaşma haklarına sahip olması mümkün. Bu noktada özellikle KAKS ve TAKS değerleri devreye giriyor.
Arsaya Kaç Metrekare Ev Yapılabilir?
Arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını bulmak için kullanılan temel değerlerden biri KAKS’tır. Kat Alanı Kat Sayısı olarak da ifade edilen KAKS, parsel üzerinde yapılabilecek toplam emsale dahil inşaat alanının hesaplanmasında kullanılır.
Örneğin 1.000 metrekare büyüklüğünde bir arsanız olduğunu ve imar koşullarında KAKS değerinin 1,25 olarak belirlendiğini düşünelim. Basit hesaplamayla arsa alanı ile KAKS değerinin çarpılması sonucunda 1.250 metrekarelik toplam emsal alanı ortaya çıkar.
Bu rakam, arsanın tamamına tek seferde 1.250 metrekarelik bir taban oturumu yapılabileceği anlamına gelmez. Buradaki 1.250 metrekare, ilgili imar kuralları çerçevesinde değerlendirilebilecek toplam inşaat alanını ifade eder. Binanın kat sayısı, taban alanı ve diğer yapılaşma koşulları ayrıca dikkate alınmalıdır.
Dolayısıyla arsaya konut yapma planı yapan bir kişinin yalnızca arsanın yüzölçümüne bakarak karar vermesi doğru olmaz. Öncelikle parselin imar durumunda belirtilen KAKS, TAKS, kat yüksekliği ve diğer yapılaşma şartlarının birlikte incelenmesi gerekir.
KAKS Değeri Nasıl Hesaplanır?
KAKS hesabı temel olarak arsa alanının emsal katsayısıyla çarpılması şeklinde yapılır. Örneğin 800 metrekarelik bir parselde KAKS değeri 1,50 ise:
- 800 x 1,50 = 1.200 metrekare
Bu hesap sonucunda 1.200 metrekarelik emsal alanı ortaya çıkar. Ancak bu alanın tamamının tek bir katta kullanılabilmesi için ayrıca TAKS ve diğer yapılaşma koşullarının buna izin vermesi gerekir.
Örneğin aynı parsel için taban alanı sınırlaması bulunuyorsa yapının zemine oturabileceği bölüm daha düşük olabilir. Bu durumda toplam inşaat hakkı birden fazla kata dağıtılabilir.
Bu nedenle KAKS, tek başına “arsaya şu kadar metrekarelik ev yapılabilir” şeklinde kesin bir sonuç vermez. Yapının kaç kata yayılabileceği ve zeminde ne kadar alan kaplayabileceği de hesaplamaya dahil edilmelidir.
TAKS Ne Anlama Geliyor?
TAKS, Taban Alanı Kat Sayısı ifadesinin kısaltmasıdır. Bir yapının parsel üzerinde zeminde ne kadar alan kaplayabileceğini belirlemede kullanılır.
Örneğin 1.000 metrekarelik bir arsa için TAKS değeri 0,30 olarak belirlenmişse, basit hesapla yapının taban alanı 300 metrekareyi aşamaz. Ancak yapının toplam inşaat alanı bundan çok daha yüksek olabilir. Çünkü üst katlarda kullanılabilecek alan, ilgili imar koşullarına bağlı olarak ayrıca değerlendirilebilir.
KAKS toplam yapılaşma alanının, TAKS ise yapının zemindeki oturumunun hesaplanmasında önemli rol oynar. Bu iki değerin birlikte değerlendirilmesi, parsel üzerinde nasıl bir yapı tasarlanabileceği konusunda daha gerçekçi bir fikir verir.
İmar Durum Belgesi Neden Önemli?
Bir arsaya ev yaptırmadan önce ilgili belediyeden veya yetkili idareden parselin güncel imar durumunun öğrenilmesi gerekir. İmar durum belgesi taşınmazın hangi yapılaşma koşullarına tabi olduğunu anlamak açısından temel belgelerden biridir.
Bu belgede emsal, taban alanı, kat adedi veya yapı yüksekliği gibi farklı bilgiler yer alabilir. Ayrıca parselin bulunduğu bölgeye göre çekme mesafeleri kullanım amacı ve diğer plan hükümleri de yapılaşmayı etkileyebilir.
Bu nedenle internette bulunan genel hesaplamalar yalnızca fikir vermek amacıyla kullanılmalı; gerçek bir inşaat projesi hazırlanmadan önce parsel özelindeki resmi bilgiler dikkate alınmalıdır.
Arsaya Konut Yapmak İçin İzin Almak Gerekiyor Mu?
Arsa üzerinde konut inşa etmek isteyen kişilerin yapılaşma şartlarını öğrendikten sonra gerekli proje ve izin süreçlerini tamamlaması gerekir. Belediyenin veya ilgili idarenin onayı alınmadan yapılan yapı, ilerleyen dönemde hukuki ve idari sorunlara yol açabilir.
İnşaatın mevzuata uygun şekilde yürütülmesi, yalnızca toplam metrekare sınırına uymakla da sınırlı değildir. Yapının projeye uygun olması, gerekli ruhsatların alınması ve inşaat sürecinde ilgili teknik kurallara uyulması gerekir.
Bu nedenle arsaya konut yapma sürecinde mimar, mühendis veya ilgili uzmanlardan destek almak özellikle büyük ve kapsamlı projelerde önemli bir güvence sağlayabilir.
Müteahhit Olmadan Ev Yapılabilir Mi?
Kendi arsasına ev yapmak isteyen herkesin mutlaka bir müteahhit şirketle çalışması gerektiği düşünülse de yapı türüne ve mevzuattaki şartlara göre farklı uygulamalar bulunabilir. Kişinin kendi yapısını üstlenmesine ilişkin hükümler ve gerekli belgeler proje özelinde değerlendirilmelidir.
Bu noktada önemli olan, inşaata başlamadan önce yetkili kurumlardan gerekli izin ve şartların öğrenilmesidir. Ruhsat ve diğer yasal gereklilikler tamamlanmadan başlatılan bir yapı, sonradan ciddi maliyetler ve yaptırımlar doğurabilir.
Özellikle arsaya konut yapma amacıyla bir arsa satın alınacaksa satın alma işleminden önce parselin yapılaşma hakkının incelenmesi daha doğru bir yaklaşım olacaktır.
Arsa Satın Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
Ev yapmak amacıyla arsa satın alacak kişilerin yalnızca fiyat ve metrekareye odaklanmaması gerekiyor. Parselin imar durumu, KAKS ve TAKS değerleri, kat sınırı, yapı yaklaşma mesafeleri ve plan notları mutlaka araştırılmalı.
Örneğin geniş bir arsanın emsal değeri düşük olabilir. Buna karşılık daha küçük bir parselin yapılaşma hakkı daha yüksek olabilir. Bu nedenle “arsa ne kadar büyükse o kadar büyük ev yapılır” şeklindeki yaklaşım her zaman doğru değildir. Ayrıca satın alma öncesinde belediyeden güncel imar bilgilerinin teyit edilmesi, gelecekte yapılabilecek yapı konusunda daha net bir tablo ortaya çıkarır.
Hesaplamayı Yalnızca Metrekare Üzerinden Yapmayın
Arsa üzerine konut inşa etmek isteyenlerin karşısına KAKS ve TAKS başta olmak üzere birçok teknik ve hukuki kriter çıkıyor. Arsanın yüzölçümü, yapılabilecek yapının büyüklüğü konusunda önemli olsa da tek başına yeterli değil. Toplam inşaat alanı KAKS üzerinden zemindeki yapılaşma ise TAKS üzerinden değerlendirilerek daha sağlıklı bir hesaplama yapılabilir.
Bu nedenle arsaya konut yapma planı bulunan kişilerin öncelikle güncel imar durumunu öğrenmesi, ardından parselin yapılaşma koşullarına uygun bir proje hazırlatması gerekiyor. Böylece inşaat başlamadan önce hangi büyüklükte ve nasıl bir yapı yapılabileceği daha net biçimde ortaya konulabilir.
Unutulmaması gereken en önemli nokta ise KAKS veya TAKS değerlerinin tek başına ruhsat anlamına gelmediğidir. Yapının uygulanabilmesi için ilgili mevzuata, imar planına ve yetkili kurumların talep ettiği izin süreçlerine uyulması gerekir. Bu nedenle arsaya konut yapma konusunda kesin karar vermeden önce parsel özelindeki resmi bilgilerin kontrol edilmesi hem yatırımın değerini korumak hem de ileride ortaya çıkabilecek hukuki sorunların önüne geçmek açısından önemlidir.
