Bir taşınmaz satın alınırken kullanılan konut kredisi veya başka bir borç nedeniyle tapu kaydına ipotek konulabilir. İpotek alacaklı açısından borcun güvence altına alınmasını sağlarken taşınmaz sahibi açısından da borç tamamen sona erene kadar devam eden bir tapu kaydı anlamına gelir. Borcun kapatılmasıyla birlikte bu kaydın tapudan kaldırılması gerekir. Bu aşamada fek yazısı ve ipotek fekki işlemi gündeme gelir.
Fek genel anlamıyla bir kaydın veya hakkın kaldırılması anlamında kullanılır. İpotek açısından bakıldığında ise fek işlemi, taşınmazın tapu sicilinde bulunan ipoteğin kaldırılmasını ifade eder. Özellikle bankalar tarafından konut kredisi karşılığında tesis edilen ipoteklerde kredi borcunun tamamen ödenmesinin ardından terkin süreci başlatılır.
Fek Yazısı Ne Anlama Gelir?
Fek yazısı ipoteğin kaldırılması için alacaklı tarafından verilen terkin talebini ifade eder. Geçmişte taşınmaz sahipleri borcun sona ermesinden sonra bankadan aldıkları fiziki belgeyi tapu müdürlüğüne götürerek işlem yaptırabiliyordu. Ancak banka ipoteklerinde elektronik sistemlerin yaygınlaşmasıyla birlikte süreç önemli ölçüde değişmiştir.
Günümüzde bankalar ipoteğin kaldırılmasına ilişkin terkin talebini elektronik ortam üzerinden ilgili tapu müdürlüğüne iletebilir. Böylece taşınmaz sahibinin her durumda bankadan fiziki bir belge alarak tapu müdürlüğüne teslim etmesi gerekmeyebilir.
Burada önemli olan nokta yalnızca kredi borcunun ödenmiş olmasının tapu kaydındaki ipoteği kendiliğinden ortadan kaldırmamasıdır. İpotek kaydının silinmesi için alacaklı kurum tarafından gerekli terkin işleminin başlatılması gerekir.
İpotek Fekki Nasıl Gerçekleştirilir?
İpotek fekki borcun sona ermesinden sonra alacaklı tarafından ipoteğin tapu sicilinden kaldırılmasını sağlayan işlemdir. Banka lehine kurulmuş bir ipotekte öncelikle kredi veya ilgili borcun tamamen kapatılması gerekir. Ardından banka tarafından ipoteğin kaldırılması için gerekli işlem başlatılır.
Bankanın elektronik ortamda gönderdiği terkin talebi tapu sistemine ulaştığında, ilgili müdürlük tarafından gerekli kontroller yapılır. İşlemin uygun bulunması halinde tapu sicilindeki ipotek kaydı kaldırılır.
Süreç genel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Kredi veya ipoteğe konu borcun tamamen kapatılması,
- İlgili bankaya ipotek kaldırma talebinin iletilmesi,
- Bankanın gerekli kontrolleri gerçekleştirmesi,
- Terkin talebinin elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi,
- Tapu müdürlüğünün işlemi inceleyerek ipoteği kaldırması,
- Güncel tapu kaydının kontrol edilmesi.
Bu aşamaların tamamlanmasının ardından taşınmazın tapu kaydında söz konusu ipoteğin bulunup bulunmadığı kontrol edilebilir.
Fek Yazısı Nereden Alınır?
Banka tarafından tesis edilmiş bir ipoteğin kaldırılması söz konusu olduğunda süreç öncelikle ilgili bankayla iletişime geçilerek başlatılır. Borcun tamamen ödendiği ve ipoteğin kaldırılması gerektiği bankaya bildirilebilir. Banka kendi sistemlerindeki kontrolleri tamamladıktan sonra terkin talebini tapu müdürlüğüne iletir.
Bu nedenle güncel uygulamada fek yazısı için her zaman fiziki bir belge alınması gerektiği düşünülmemelidir. Bankaların elektronik terkin sistemlerini kullanması sayesinde işlem çoğu durumda elektronik olarak yürütülebilir.
Bununla birlikte ipoteğin kaynağı banka değilse veya işlem farklı bir alacaklı kurum tarafından gerçekleştirilmişse uygulanacak yöntem değişebilir. Bu tür durumlarda ilgili kurumun ve tapu müdürlüğünün istediği belgelerin önceden öğrenilmesi önem taşır.
Fek Yazısı Ne Kadar Sürede Çıkar?
İpotek terkin işleminin ne kadar süreceği konusunda tüm taşınmazlar için geçerli tek bir süre vermek mümkün değildir. İşlem süresi; bankanın talebi ne zaman ilettiğine, tapu müdürlüğündeki işlem yoğunluğuna ve dosyada herhangi bir eksiklik bulunup bulunmadığına göre değişebilir.
Elektronik sistemler sayesinde geçmişteki fiziki belge trafiğine kıyasla daha hızlı bir süreç yürütülebilmesi mümkündür. Ancak borcun kapanması ile ipoteğin tapu kaydından silinmesi aynı işlem değildir. Bu nedenle kredi borcu ödendikten sonra işlemin gerçekten tamamlanıp tamamlanmadığının tapu kaydından kontrol edilmesi faydalı olur.
Özellikle taşınmazın kısa süre içerisinde satılması planlanıyorsa ipoteğin kaldırılma durumunun önceden kontrol edilmesi, satış sırasında ortaya çıkabilecek gecikmelerin önüne geçebilir.
Fek İşlemi İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Banka ipoteklerinde elektronik terkin uygulaması nedeniyle taşınmaz sahibinden her durumda fiziki belge talep edilmesi söz konusu olmayabilir. Ancak işlemin niteliğine göre bazı bilgilerin veya belgelerin hazır bulundurulması gerekebilir.
Bunlar arasında taşınmazın tapu bilgileri, malik bilgileri, kredi veya borca ilişkin bilgiler ve gerektiğinde vekâletname gibi belgeler bulunabilir. Borcun ödendiğine ilişkin kayıtlar da bankanın yapacağı kontroller açısından önem taşıyabilir.
İşlemin farklı bir kurum veya kişi tarafından yürütülmesi halinde belge gereklilikleri değişebileceğinden, başvuru öncesinde ilgili banka ya da kurumdan güncel prosedürün öğrenilmesi gerekir.
Fek Yazısı İçin Ücret Ödenir Mi?
İpotek terkin işleminin maliyeti işlemin niteliğine ve yürürlükte bulunan resmi tarifelere göre değişebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen döner sermaye hizmet bedelleri kapsamında bazı tapu işlemleri için ücret alınabilmektedir.
Dolayısıyla ipoteğin kaldırılması işleminin her durumda tamamen ücretsiz olduğu söylenemez. Ödenecek tutarın güncel tarife üzerinden değerlendirilmesi gerekir. Ayrıca bankanın kendi hizmetleri kapsamında uygulayabileceği ücretler bulunup bulunmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir.
İşlem yapılmadan önce hem tapu müdürlüğünden hem de ilgili bankadan güncel ücret ve prosedür hakkında bilgi alınması, sonradan ortaya çıkabilecek farklılıkların önlenmesine yardımcı olur.
Fek Yazısı Olmadan Ev Satılabilir Mi?
Tapu kaydında ipotek bulunması kural olarak taşınmazın devredilmesini otomatik şekilde engellemez. Türk Medeni Kanunu’nun 888. maddesinde ipotekli taşınmazın devrine ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Buna göre taşınmazın devredilmesi, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunda veya teminatta kendiliğinden bir değişiklik meydana getirmez.
Ancak satış yapılması ipoteğin otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez. Tapu kaydında ipotek bulunmaya devam edebilir ve ipoteğin kaldırılması için ayrıca terkin işleminin gerçekleştirilmesi gerekir.
Bu nedenle taşınmazın satışı planlanıyorsa ipoteğin mevcut durumu, borcun kapanıp kapanmadığı ve bankanın terkin talebini gönderip göndermediği önceden kontrol edilmelidir.
İpotek Kaldırıldıktan Sonra Ne Yapılmalı?
Terkin işleminin tamamlanmasının ardından taşınmazın güncel tapu kaydının kontrol edilmesi önemlidir. Böylece ipoteğin gerçekten kaldırıldığı ve tapu sicilinde ilgili kaydın artık bulunmadığı doğrulanabilir.
Özellikle satış yeniden kredi kullanımı veya taşınmaz üzerinde başka bir işlem yapılması planlanıyorsa güncel kayıtların kontrol edilmesi olası sorunların erken fark edilmesini sağlar.
Fek yazısı ipotekli bir taşınmazda borcun sona ermesinin ardından ipoteğin tapu sicilinden kaldırılması sürecinde kullanılan önemli bir terimdir. Banka ipoteklerinde elektronik terkin uygulaması sayesinde işlemler artık büyük ölçüde dijital ortamda yürütülebilmektedir. Yine de borcun kapatılması, ipoteğin kaldırılması ve güncel tapu kaydının kontrol edilmesi birbirinden ayrı aşamalar olarak değerlendirilmelidir.
