Kiralık bir konutta yaşarken kombi, ankastre fırın, ocak veya banyo tesisatı gibi çeşitli eşyalar zamanla arızalanabilir. Böyle bir durumda masrafları kimin karşılayacağı, kiracılar ile ev sahipleri arasında merak edilen konuların başında gelir. Özellikle kullanım sırasında ortaya çıkan arızalar ile yanlış kullanımdan kaynaklanan hasarların birbirinden ayrılması gerekir. Çünkü her arızanın sorumlusu aynı olmayabilir.
Ev demirbaşlar, kiralanan taşınmazın kullanımını kolaylaştıran, genellikle yapıya sabitlenmiş veya evle birlikte teslim edilen eşya ve donanımları kapsar. Bu unsurların bakım, onarım ve değişim süreçlerinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri kira sözleşmesi ve hasarın meydana gelme nedeni dikkate alınır.
Ev Demirbaşları Nelerdir ve Neleri Kapsar?
Bir konutun kullanılabilir durumda olmasını sağlayan sabit donanımlar, kiralık evlerdeki demirbaşlar arasında değerlendirilebilir. Bu eşyalar evin fiziksel yapısına, tesisatına veya kullanım amacına bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Demirbaşların kapsamı belirlenirken yalnızca taşınabilir olup olmadıklarına değil kira sözleşmesinde nasıl tanımlandıklarına da bakılmalıdır.
Kiralık bir evde sıklıkla karşılaşılan demirbaş örnekleri şunlardır:
- Kombi, kalorifer petekleri ve sabit ısıtma sistemleri
- Ankastre fırın, ocak ve davlumbaz
- Duşakabin, klozet ve lavabo
- Sabit mutfak dolapları ve duvara monte edilmiş dolaplar
- Elektrik tesisatı, prizler ve sabit aydınlatma donanımları
- Su tesisatı, musluklar ve bağlantı elemanları
Bu listedeki her unsurun hukuki durumu aynı olmayabilir. Örneğin, evle birlikte teslim edilen ankastre bir cihaz demirbaş olarak kabul edilebilirken kiracının kendi satın aldığı buzdolabı genellikle kiracının kişisel eşyasıdır.
Ev demirbaşları için kira başlangıcında bir liste hazırlanması, eşyaların mevcut durumunun kaydedilmesi ve mümkünse fotoğraflanması, ileride oluşabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmeye yardımcı olur.
Kiralık Evde Demirbaş Arızasını Kim Karşılar?
Kiralayanın temel yükümlülüklerinden biri kiralanan konutu sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumu kira süresince korumaktır. Bu nedenle normal kullanım sonucunda eskiyen, kullanım ömrünü tamamlayan veya kiracıdan kaynaklanmayan bir nedenle bozulan demirbaşların gerekli onarımları kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır.
Örneğin, düzenli kullanılan bir kombinin iç aksamında meydana gelen teknik bir arıza, cihazın yaşlanmasına bağlı bir bozulma veya tesisattaki yapısal bir sorun ortaya çıktığında onarım masrafının ev sahibi tarafından karşılanması gerekebilir.
Bununla birlikte, her arızanın otomatik olarak ev sahibine yüklenmesi doğru değildir. Hasarın neden kaynaklandığı, cihazın yaşı, kullanım şekli ve sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. ev demirbaşları arasında bulunan bir eşyanın kiracının hatalı kullanımı nedeniyle zarar görmesi durumunda sorumluluk kiracıya geçebilir.
Kiracı Hangi Durumlarda Tamir Masrafını Öder?
Kiracının temel sorumluluklarından biri, kiralanan konutu özenli kullanmak ve kendisinden kaynaklanan zararları gidermektir. Olağan kullanımın meydana getirdiği eskime ile dikkatsizlik, yanlış müdahale veya amacı dışında kullanım sonucu oluşan hasarlar birbirinden ayrılmalıdır.
Örneğin, kombinin normal çalışma ömrü nedeniyle arızalanmasıyla cihazın yanlış müdahale sonucu bozulması aynı şekilde değerlendirilmez. Benzer biçimde, musluğun zamanla yıpranması ile zorlanarak kırılması farklı sorumluluklar doğurabilir.
Kiracının masrafı karşılamasının gündeme gelebileceği bazı durumlar şunlardır:
- Ocağın yanlış kullanılması sonucunda cihazın zarar görmesi
- Musluk veya klozet gibi donanımların dikkatsizlik nedeniyle kırılması
- Yetkisiz müdahale sonucunda tesisatın ya da kombinin bozulması
- Kiracının veya sorumlu olduğu kişilerin neden olduğu diğer hasarlar
Ancak hasarın kiracıdan kaynaklandığı iddiası, somut olayın koşullarıyla değerlendirilmelidir. Her arızanın kiracının hatasından doğduğu varsayılamaz. Bu nedenle arızanın nedenini gösteren servis raporu, fotoğraflar ve diğer belgeler önem taşır.
Ev Sahibi Demirbaşların Bakımını Yapmak Zorunda Mıdır?
Ev sahibi, kiralanan konutu sözleşmeye uygun ve kullanılabilir durumda tutmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, konutun temel işlevlerini etkileyen önemli arızaların giderilmesini de kapsayabilir. Isıtma sisteminin çalışmaması, su tesisatındaki ciddi bir problem veya sabit cihazın teknik arızası bu kapsamda değerlendirilebilir.
Buna karşılık, her küçük bakım işleminin mutlaka ev sahibi tarafından yaptırılması gerektiği söylenemez. İşlemin niteliği, masrafın büyüklüğü, arızanın kaynağı ve tarafların sözleşmedeki düzenlemeleri dikkate alınmalıdır.
Kiracının sorumluluğu ise konutu özenle kullanmak fark ettiği önemli arızaları gecikmeden bildirmek ve zararın büyümesini önlemek için makul önlemleri almaktır. Ev demirbaşları ile ilgili bir sorun yaşandığında ev sahibiyle yazılı iletişim kurulması, tarafların sorumluluklarını daha kolay belirlemesini sağlar.
Kiracı Ev Sahibine Haber Vermeden Tamir Yaptırabilir Mi?
Kiracının arızalanan bir demirbaşı kendi kararıyla tamir ettirmesi, özellikle masrafın sonradan ev sahibinden istenmesi söz konusu olduğunda sorun yaratabilir. Bu nedenle acil bir durum bulunmadığı sürece öncelikle ev sahibine bilgi verilmesi, arızanın açıklanması ve onarım konusunda anlaşılması daha güvenli bir yöntemdir.
Örneğin, kombi çalışmadığında kiracı durumu ev sahibine bildirerek yetkili servis yönlendirilmesini isteyebilir. Su kaçağı gibi beklenmesi daha büyük zarara yol açabilecek acil durumlarda ise zararı sınırlamak için gerekli makul önlemlerin alınması gerekebilir.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında, kiraya verenin gerekli onarımları yapmaması hâlinde kiracının bazı hakları bulunabilir. Ancak yapılan masrafın kiradan düşülmesi her durumda kendiliğinden mümkün değildir. Onarımın zorunluluğu, ev sahibine yapılan bildirim, verilen süre, aciliyet ve ilgili hukuki koşullar değerlendirilmelidir. Bu nedenle harcamaya ilişkin faturaların saklanması ve yapılan işlemlerin belgelenmesi önemlidir.
Demirbaş Arızalarında Anlaşmazlık Nasıl Önlenir?
Kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan sorunların önemli bir bölümü, arızanın nedeninin ve ödeme sorumluluğunun açıkça belirlenmemesinden kaynaklanır. Kira sözleşmesinde demirbaşların listelenmesi, teslim sırasında mevcut durumlarının kaydedilmesi ve arıza bildirimlerinin yazılı olarak yapılması bu riskleri azaltabilir.
Arıza meydana geldiğinde öncelikle cihazın kullanımına ilişkin talimatlar kontrol edilmeli, gerekiyorsa yetkili servisten inceleme istenmelidir. Teknik rapor, arızanın olağan yıpranmadan mı yoksa hatalı kullanımdan mı kaynaklandığının belirlenmesine yardımcı olabilir.
Ayrıca ev sahibinin onarım talebine verdiği yanıt, servis belgeleri ve masraf faturaları saklanmalıdır. Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa hukuki destek alınması uyuşmazlığın doğru şekilde değerlendirilmesine katkıda bulunabilir.
Kiralık Ev Demirbaşları Listesi Nasıl Hazırlanmalıdır?
Kira sözleşmesi hazırlanırken konutta bulunan sabit eşyaların açıkça belirtilmesi, teslim sırasında hangi donanımların mevcut olduğunu ortaya koyar. Listede eşyanın adı, markası, varsa modeli, genel durumu ve çalışıp çalışmadığı gibi bilgilere yer verilebilir.
Özellikle kombi, ankastre ürünler ve sıhhi tesisat unsurlarının mevcut durumunun kaydedilmesi, kira sonunda oluşabilecek hasar iddialarının değerlendirilmesini kolaylaştırır. Kiracı da teslim aldığı eşyaları kontrol ederek tespit ettiği eksiklikleri ev sahibine bildirmelidir.
Ev demirbaşları için bakım ve onarım sorumluluğu, arızanın nedenine ve ilgili hukuki koşullara göre belirlenir. Normal kullanım, eskime veya kiracıdan kaynaklanmayan teknik arızalar çoğunlukla ev sahibinin sorumluluğunda değerlendirilirken kiracının neden olduğu hasarlar kiracıya yüklenebilir. Tarafların sözleşme hükümlerini dikkate alması, arızaları zamanında bildirmesi ve masrafları belgelendirmesi, kira sürecinin daha sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur.
